一些信号
有段时间没好好说说二手了，而二手最近也确实出现了些不得不说的信号。
首先说说六月二手成交套数， 截至 27 日上海 6 月二手房成交了 17858 套，是的又是要上两万套的节奏。 按照工作日和周六日的日均成交测算，六月二手房会在 2.05 万套左右。
按照近一年二手住宅 / 二手房之间 89% 的比例，最后二手住宅成交会在1.8 万套。这是同比和环比都下滑的数据，也是近五年的中等位。
很多时候你会发现难的不是如何获得数据，而是如何理解这些数据，1.8 万套是多是少，对于接下来市场意味什么？
01
从最重要问题说起，接下来价格会怎样？
长久以来我们说二手市场说的就是价 ，但碍于多方因素，成交价的直接输出还是不可能 。而市面上我们看到的所谓不乐观的价格波动要么是单套成交房源，要么是二次加工过的跌幅，都过犹不及。
所以真实价格如何刺探，对于 1.8 万套的六月市场，背后真实热度如何，以上两个问题一个答案。
有关价格各位要相信它也跟其他所有商业要素一样，其中一个维度发生变化其他也会波动。
最近的挂牌价的点位应该是我近一年都没见过的，目前市面最大二手存量房源来自链家，17 万套存量预估占全市存量七成以上。
这里面分外网展示和内网中介自见，外网展示房源量在 11 万套左右，按理说这部分房源价格走势是能代表全市二手挂牌价波动的。
而这份 11 万套房源的挂牌价波动走势是这样的，来到近一年新低。
数据 © 房见
哪怕是小阳春也是挂牌价下行的一环，而且发现了么，对比去年六月挂牌价，现在的挂牌价也向下走了 -5.9%。结合身后挂牌存量的高位不变，这背后是着急的房东变现和置换的需求。
另一边我们去看看议价空间，真实的议价空间里不仅能看出房东心态，结合挂牌价波动你还能对背后成交价格波动有点概念。
市面上的议价空间数据依然太过零散，基本来自单套成交案例。链家统计过这 11 万套房东的调价动作，5 月有 2.6 万房东选择降价，他们的降幅平均在 -3.86%，无论数量还是降幅都处于高位水平。
数据 © 房见
你能从中看出心态，但这还不是最终的议价空间，真正议价空间得从每月成交房源去反推他的挂牌价 - 成交价剪刀差，17 万套里每月都有几千套房源可以进入成交，这部分成交房源的市占在 25% 左右，1/4 市占份额可以说明市场。
而这部分数据也分为最后一次挂牌价 - 成交价、最初挂牌价 - 成交价，可以看到这是波动下行的数据，在这个 5 月突破 -13% 。
图源：上海链家
相当于说一套房源如果它最初挂牌价 500 万，那它最后的成交价可能在 435 万。通过挂牌价义无反顾的走势以及议价空间的位置，我想不用我说各位也能感受到下半年价格走势，挂牌价没有因为季节性因素高高低低，而议价空间即使反弹也处于绝对低位，两者结合你会很清楚感受到接下来下半年价格的温度。
02
而这时候市场也大概率会走出两个分化。
首先不得不说市场的一些硬道理这时候就开始硬着陆了，第一个分化可能就出现在外围区域。
很多时候我们都听过新房认筹和去化速度在外环内外产生分化，但其实二手也是。正在外环外卖房的房东或者在外环外作业的中介应该会有同感，同房龄、同面积段、类社区品质的两个环线房子，如果没有学区加持，它的跌幅大概率要高于外环内房源。
比如成交结构里分布最广泛的 300 万上下价段房源，松江新城老公房价格同比跌幅达到 7-10%，但闵行古美、龙柏的老公房价格同比跌幅在 5-6%。我们计算过外环内 & 外的挂牌价这个六月的同比跌幅，外环外跌幅大的不是一点点。
看最后一行的挂牌价跌幅对比 © 兔博士
第二非改善类产品是第二个出现分化的地方。地段之外二手市场在产品形态上也开始分化，你会发现大户型要更抗跌的同时，小户型可能会先被牺牲。
我们以松江为例，链家统计了松江区近五年不同户型的成交均价。从时间跨度以及链家提供的真实成交均价来看，1 室是下跌最快的、最慢的反而是 4 室户型。
数据 © 上海链家
这个数据还是比较宝贵的，某种程度上这是改善户型价值的真实市场反馈。我跟中介老师们也有请教过这背后的原因，首先一定是改善市场里的改善需求。另一方面从市场化动作而言低频成交在市场波动面前会更稳，因为每套房子成交价都会有个重度参考对象——上套成交价。
大户型的低频流通反而某种程度上保护了房价，反向看小户型刚需跌幅就开始显现了。所以上行期你可能感觉不到，但下行期这些分化就会逐渐出现。
03
但接下来市场还有股潜力存在，就看什么时候刺破观望。
全维度数据看现在并不是没有客户，而是等待的客户还在不断变多。其实现在哪怕是专家给到的揣测都多少会有赌徒心态，我能给出的靠谱点的答案是现在市场客户还在，而且观望的劲头被吊的很足。
观望过去两年也有说过，但你可能无法想象这两年大家对于房子的关注度又来到怎样阶段。
我查看了上海链家外网挂牌房源的"关注人数" ，就是链家页面这个数据跟现在带看数据不同，点击关注是客户自主自发动作，这个数据在 2024 年是 8-9 人 / 套水平，哪怕是去年 9 月也没有超过 10 人 / 套。
上海链家
但现在你再看看，月月都是单套过 10 人 / 套的关注量，统计周期内存续挂牌房源关注人数 / 存续挂牌房源套数。换句话说市场体感不热的同时，人还是在的，不仅在而且还比去年多。
这半年房源关注人数数据也在一路走高，在这个 3 月达到峰值，与之对应的是走高的挂牌量、走低的挂牌价。这时候其实一幅画面已经渐渐勾勒成形，买卖双方博弈拉到极致：一边是观望和狩猎、一边是压低预期然后卖定离场。
我细看了下大家都在关注什么户型，果然，对大户型的关注也要相对更高，90-110 平房源的平均单套关注人数，所有面积段最高。
存续挂牌房源关注人数 / 存续挂牌房源套数，数据 © 房见
市场在这一刻又完成闭环，这就是市场分析很有意思的地方，如果中间部分缺失，那你通过更大的框架数据也能做出自己的推断，而这些推断也会帮你看清眼下二手市场可能出现转折的地方。
04
接下来二手市场的一些底色其实这时候已经很清晰了。
量的背后是刚需进场、是以价换量，也是市场价格重新洗牌的时候，能卖出的价格才是市场价，没有什么不可能。
好在还是看到观望的客户还在，意味着市场并不是需求亏空，而是被观望束缚。那这时候刺破观望的事情可能就是市场的下个转折点。
这时候如果非说有没有什么建议可以给到各位，我觉得事缓则圆可能是个不错的选择，不管是对房东而言还是对客户而言，就让需求去做决定。
如果还是看不清自己的需求，那可能就是你的需求还不够迫切。那这时候不管是买还是卖都不妨再等等，事缓则圆。这几天走在街上看到这些路边这些些中介门店的时候都会忍不住往里面看几眼，看看里面业务员忙不忙。
六月二手市场就要结束了，下半年的走势其实也有了自己答案。
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